Durée validité DPE pour la vente: ce qu'il faut savoir

Vous préparez la vente de votre maison ou appartement ? Vous avez sans doute entendu parler du fameux Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE. Mais savez-vous réellement combien de temps ce document reste valable ? Que se passe-t-il si votre diagnostic date d'avant la grande réforme de 2021 ? Et quelles sont les conséquences d'une mauvaise note sur votre transaction immobilière ? Se retrouver face à un DPE expiré ou une étiquette F ou G peut vite devenir un casse-tête. Heureusement, des solutions existent pour naviguer sereinement dans ces obligations réglementaires et valoriser votre bien.

Le DPE, un passeport énergétique indispensable pour vendre

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est bien plus qu'une simple formalité administrative. C'est le véritable passeport énergétique de votre logement, un document essentiel inscrit dans la loi depuis 2006. Sans un DPE en cours de validité, impossible de vendre votre maison en toute légalité. Il évalue deux aspects clés de votre bien :

• Sa consommation d'énergie (chauffage, eau chaude, climatisation...).
• Son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre.

Le résultat est synthétisé par une étiquette énergie-climat, classant le logement sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore, aussi appelé "passoire thermique"). Cette note doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces immobilières. Depuis la réforme de 2021, le DPE est devenu "opposable". Cela signifie qu'en cas d'erreur dans le diagnostic, l'acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur pour obtenir réparation. La fiabilité de ce document est donc devenue primordiale.

ClasseConsommation (kWh/m²/an)🟢 DPE A< 70🟢 DPE B71 à 100🟡 DPE C101 à 180🟠 DPE D181 à 250🟠 DPE E251 à 330🔴 DPE F331 à 420🔴 DPE G> 420

Quelle est la durée de validité d'un DPE pour une vente ?

En règle générale, la durée de validité d'un DPE est de 10 ans. Si vous avez réalisé un diagnostic après le 1er juillet 2021, vous êtes tranquille pour la décennie à venir, à moins de réaliser d'importants travaux de rénovation énergétique qui pourraient améliorer sa note. Cependant, la situation se complique pour les diagnostics plus anciens.

Attention aux exceptions : la réforme du DPE a tout changé

La réforme du 1er juillet 2021 a rendu le DPE plus fiable et plus complet en instaurant une méthode de calcul unique et en abandonnant la méthode "sur facture". Pour assurer une transition et garantir que tous les DPE en circulation soient basés sur cette nouvelle méthode, la durée de validité des anciens diagnostics a été volontairement réduite.

Attention

De nombreux propriétaires pensent que leur DPE est encore valable 10 ans, mais ce n'est pas toujours le cas ! Vérifiez bien sa date de réalisation pour éviter une mauvaise surprise chez le notaire.

Voici un tableau récapitulatif pour y voir plus clair :

Date de réalisation de votre DPEDate de fin de validitéEntre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 201731 décembre 2022 (déjà expiré)Entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 202131 décembre 2025 (bientôt expiré)À partir du 1ᵉʳ juillet 2021Valable 10 ans

Si votre DPE a été réalisé avant le 1er juillet 2021, vous devrez donc obligatoirement en faire réaliser un nouveau pour vendre votre bien en 2025. C'est l'occasion d'obtenir une évaluation plus juste et actualisée de la performance de votre logement.

Vendre avec un DPE défavorable : mission impossible ?

Votre bien est classé F ou G ? Pas de panique, la vente reste légalement possible. Cependant, la donne a changé et vous devez vous préparer à certaines obligations et conséquences. Les "passoires thermiques" sont dans le viseur des réglementations, ce qui impacte directement leur attractivité sur le marché.

L'audit énergétique, une nouvelle obligation à connaître

Depuis le 1er avril 2023, en plus du DPE, la réalisation d'un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente de maisons individuelles ou d'immeubles en monopropriété classés F ou G. Cet audit est bien plus détaillé que le DPE. Il propose des scénarios de travaux chiffrés et précis pour permettre au logement d'atteindre une meilleure classe énergétique (au minimum la classe B).

Cette obligation va s'étendre progressivement :

• À partir du 1ᵉʳ janvier 2025 : pour les logements classés E.
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2034 : pour les logements classés D.

Ce document doit être remis à l'acheteur potentiel dès la première visite. Il lui offre une vision claire des investissements à prévoir pour améliorer le confort et réduire les futures factures d'énergie.

Les conséquences concrètes d'une mauvaise note sur votre vente

Vendre une passoire thermique a des répercussions directes sur la transaction :

1. Une négociation du prix plus agressive : Les acheteurs utiliseront le coût des travaux recommandés dans l'audit énergétique comme un levier pour négocier le prix de vente à la baisse. Une décote pouvant aller jusqu'à 19 % est souvent observée pour les maisons classées G.
2. Un délai de vente allongé : Les biens énergivores attirent moins d'acheteurs et peuvent rester plus longtemps sur le marché.
3. Un public d'investisseurs réduit : La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des passoires thermiques (DPE G en 2025, F en 2028, E en 2034). Les investisseurs locatifs se détournent donc de ces biens, réduisant le nombre d'acheteurs potentiels.

Faut-il rénover avant de vendre pour améliorer son DPE ?

Face à ces constats, de plus en plus de vendeurs se posent la question : ne vaudrait-il pas mieux réaliser des travaux pour améliorer le DPE avant de mettre en vente ? La réponse est souvent oui. Considérez la rénovation énergétique non pas comme une dépense, mais comme un investissement stratégique.

Les avantages d'une rénovation énergétique pré-vente

Investir dans l'amélioration de la performance énergétique de votre bien offre de multiples bénéfices :

• Augmentation de la valeur du bien : C'est ce qu'on appelle la "valeur verte". Une meilleure étiquette énergétique se traduit directement par un meilleur prix de vente. Une étude des notaires de France montre qu'une maison classée C ou D se vend en moyenne 6 % plus cher qu'une maison classée F ou G.
• Évitement de la décote : En rénovant, vous neutralisez l'argument principal de négociation des acheteurs et protégez la valeur de votre patrimoine.
• Attractivité accrue : Un bien rénové, synonyme de confort et de factures d'énergie maîtrisées, se démarque sur le marché et séduit un plus grand nombre d'acheteurs.
• Accès à des aides financières : Vous pouvez bénéficier d'aides de l'État comme MaPrimeRénov' ou l'éco-PTZ pour financer une partie des travaux, réduisant ainsi votre investissement initial.

Conseil d'expert

Avant de vous lancer dans des travaux, réalisez un audit énergétique. Il vous guidera vers les actions les plus efficaces et rentables pour votre logement, comme l'isolation des combles, le remplacement des fenêtres ou l'installation d'une pompe à chaleur.

Par où commencer pour améliorer sa classe énergétique ?

L'amélioration d'un DPE suit une logique bien établie. Il faut traiter les sources de déperditions thermiques dans un ordre précis pour garantir l'efficacité des travaux.

1. L'isolation avant tout : C'est le pilier de la performance énergétique. Priorisez l'isolation des combles, qui peuvent représenter jusqu'à 30 % des pertes de chaleur, puis celle des murs par l'extérieur ou par l'intérieur, des fenêtres et des planchers bas.
2. Une ventilation maîtrisée : Un logement bien isolé doit respirer correctement pour éviter les problèmes d'humidité et garantir un air sain. L'installation d'une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) performante est indispensable.
3. Un système de chauffage performant : Une fois que la "boîte" est bien isolée, vous pouvez installer un système de chauffage moderne et économique, comme une pompe à chaleur air-eau ou une chaudière à granulés.

Au-delà du DPE : les autres diagnostics immobiliers obligatoires

Le DPE est central, mais il n'est qu'une pièce du puzzle. Pour vendre votre bien, vous devez constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui regroupe plusieurs expertises. Leur durée de validité varie grandement.

DiagnosticDescriptionDurée de validité (pour une vente)AmianteRecherche la présence d'amiante pour les biens construits avant le 1er juillet 1997.Illimitée si aucune trace n'est détectée.Plomb (CREP)Mesure la concentration en plomb dans les peintures pour les biens construits avant 1949.1 an si présence de plomb > 1 mg/cm². Illimitée sinon.Installation ÉlectriqueVérifie la sécurité de l'installation si elle a plus de 15 ans.3 ansInstallation GazContrôle l'état de l'installation si elle a plus de 15 ans.3 ansTermitesConcerne les biens situés dans une zone géographique déclarée à risque par arrêté préfectoral.6 moisÉtat des Risques et Pollutions (ERP)Informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, etc.6 moisAssainissement non collectifVérifie le bon fonctionnement de l'installation pour les biens non raccordés au tout-à-l'égout.3 ansMéruleConcerne les biens situés dans une zone à risque d'infestation par ce champignon.Aucune durée spécifiée, doit être récent.

À noter

L'audit énergétique, bien qu'obligatoire pour la vente des passoires thermiques, ne remplace pas le DPE. Il s'agit d'un document complémentaire, bien plus approfondi, qui doit être joint au Dossier de Diagnostic Technique.

L'impact de votre performance énergétique sur vos futures factures

Avoir un bon DPE, c'est la garantie de consommer moins d'énergie. Mais pour aller plus loin et véritablement optimiser vos dépenses, il est essentiel de s'intéresser non seulement à la quantité d'énergie consommée, mais aussi au moment où vous la consommez. C'est ici que la notion de flexibilité entre en jeu.

Optimisez vos coûts grâce à la flexibilité énergétique

Le prix de l'électricité n'est pas fixe. Sur le marché de gros, il varie constamment, heure par heure, en fonction de l'offre et de la demande. Il peut même devenir très bas, voire négatif, lors des pics de production d'énergies renouvelables (beaucoup de vent ou de soleil).

C'est sur ce principe que repose notre modèle. Nous donnons accès aux entreprises et aux particuliers au prix réel de l'électricité, le "prix spot". Au lieu de payer une marge sur chaque kilowattheure consommé, nos clients s'acquittent d'un abonnement mensuel fixe, basé sur la puissance de leur compteur. L'économie ne se fait plus en comparant des offres à prix fixes, mais en devenant acteur de sa consommation. C'est ce que nous appelons le pilotage énergétique.

Les entreprises qui peuvent adapter leur consommation aux heures les moins chères, comme les boulangeries qui travaillent la nuit ou les industriels gérant des bornes de recharge pour véhicules électriques, réalisent des économies substantielles. Pour elles, la flexibilité n'est pas une contrainte, mais une opportunité. L'économie devient la récompense d'une consommation intelligente.

En conclusion, la durée de validité de votre DPE est un point de vigilance crucial dans votre projet de vente. Assurez-vous d'avoir un diagnostic à jour, réalisé après le 1er juillet 2021, pour sécuriser votre transaction. Si votre bien est mal classé, ne baissez pas les bras : la rénovation énergétique est un levier puissant pour augmenter sa valeur et accélérer sa vente. En anticipant ces démarches, vous mettez toutes les chances de votre côté pour une vente réussie, rapide et au meilleur prix.

FAQ : Vos questions sur la validité du DPE en cas de vente

Mon DPE a 5 ans, dois-je le refaire pour vendre ?

Tout dépend de sa date de réalisation. S'il a été effectué après le 1er juillet 2021, il est parfaitement valable pour 10 ans et vous n'avez rien à faire. En revanche, s'il a été réalisé avant cette date (par exemple en 2019), sa validité a été réduite et il expirera le 31 décembre 2025. Vous devrez donc en réaliser un nouveau pour une vente en 2025.

Que se passe-t-il si je vends sans DPE valide ?

Vendre sans DPE valide est illégal. Le notaire bloquera la signature de l'acte de vente tant que le document ne sera pas fourni. Si la vente se faisait malgré tout, l'acheteur pourrait se retourner contre vous, demander des dommages et intérêts pour vice caché, voire faire annuler la transaction. C'est un risque à ne surtout pas prendre.

Quel DPE est interdit à la location en 2025 ?

Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location les logements classés G au DPE. Cette interdiction concerne les nouveaux contrats de location et les renouvellements de baux. Bien que cela ne concerne pas directement la vente, cette réglementation impacte fortement la valeur de ces biens, car elle les exclut du marché de l'investissement locatif.

Un audit énergétique remplace-t-il le DPE ?

Non, l'audit énergétique ne remplace pas le DPE, il le complète. Le DPE reste le document de base qui attribue une note à votre logement. L'audit, lui, est une étude beaucoup plus poussée qui analyse en détail le bâtiment et propose des parcours de travaux chiffrés pour en améliorer la performance. Il est obligatoire en plus du DPE pour la vente des logements classés F et G (et E à partir de 2025).