DPE et location d'appartement : obligations, sanctions et solutions pratiques

Vous êtes propriétaire-bailleur et vous vous apprêtez à mettre un appartement en location ? Le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE, est sans doute au cœur de vos préoccupations. Quelles sont exactement vos obligations ? Comment l'étiquette énergie de votre bien peut-elle impacter son loyer et même son droit à être loué ? Face à une législation qui se durcit, comment transformer cette contrainte en une véritable opportunité pour valoriser votre patrimoine ? Ce guide complet est là pour éclaircir toutes ces questions et vous fournir les solutions pour naviguer sereinement dans le paysage locatif actuel.

Le DPE, un document incontournable pour la location

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est bien plus qu'une simple formalité administrative. Créé en 2006, il est devenu un document de référence pour évaluer la qualité énergétique et climatique d'un logement. Il attribue deux notes, sous forme d'étiquettes allant de A (très performant) à G (très énergivore) :

• L'étiquette Énergie : elle évalue la consommation d'énergie primaire du logement.
• L'étiquette Climat : elle mesure la quantité de gaz à effet de serre (GES) émise.

La note finale du DPE est déterminée par la plus mauvaise de ces deux évaluations. L'objectif des pouvoirs publics est clair : identifier et inciter à la rénovation des logements les plus consommateurs, souvent qualifiés de « passoires thermiques » (classés F ou G). Pour un propriétaire-bailleur, un bon DPE est un atout majeur. Il renseigne le futur locataire sur ses futures charges énergétiques et influence ce qu'on appelle la "valeur verte" du bien : à caractéristiques égales, un logement avec une bonne note se louera plus facilement et potentiellement à un meilleur prix.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a été réformé pour être plus fiable et surtout, il est devenu pleinement opposable. Cela signifie qu'il n'est plus un simple document informatif. Sa portée juridique est désormais équivalente à celle des autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante...). En cas d'erreur ou d'informations mensongères dans le DPE, le locataire peut se retourner contre le propriétaire et demander un dédommagement. Cette évolution renforce l'importance de faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié et assuré.

Obligations légales du propriétaire-bailleur : ce que vous devez savoir

La mise en location d'un appartement s'accompagne d'un cadre réglementaire strict concernant le DPE. Ignorer ces obligations peut entraîner des sanctions et des litiges.

Le DPE dans le processus de location

Avant même la première visite, la performance énergétique de votre bien doit être transparente.

• Affichage obligatoire dans les annonces : Toute annonce immobilière, qu'elle soit en ligne, en agence ou dans la presse, doit obligatoirement afficher les étiquettes Énergie et Climat du logement. Pour les biens classés F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » doit également être ajoutée, de manière lisible et au moins de la même taille que le reste du texte.
• Remise au locataire : Le DPE doit être intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui est annexé au contrat de bail lors de sa signature. Il est toujours à la charge du propriétaire.

Cette transparence permet aux candidats de comparer les biens non seulement sur leur loyer, mais aussi sur leur coût d'usage futur. Un logement économe est un argument de poids pour attirer des locataires soucieux de leur budget et de l'environnement.

Sanctions en cas de manquement

Les conséquences d'un DPE manquant, erroné ou non conforme ne sont pas à prendre à la légère. Le propriétaire-bailleur s'expose à plusieurs risques :

• Absence de DPE : Le locataire peut saisir le tribunal pour exiger sa réalisation, voire demander l'annulation du bail ou des dommages et intérêts.
• DPE erroné : Si le locataire prouve que les informations du DPE sont fausses et lui causent un préjudice (factures d'énergie bien plus élevées que prévu), il peut engager une procédure pour obtenir une compensation financière.
• Diagnostiqueur non certifié : Faire appel à un professionnel non certifié est illégal. Le propriétaire risque une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 €.
• Annonce non conforme : Un professionnel de l'immobilier qui omet les informations du DPE dans une annonce s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 15 000 €.

À noter : quid du DPE vierge ?

Autrefois courants, les DPE dits "vierges" (sans étiquette, établis sur la base des factures) sont devenus caducs. Depuis le 1er janvier 2025, ils sont considérés comme non valides et assimilés à un DPE de classe G. Si vous possédez un tel diagnostic, vous devez impérativement en faire réaliser un nouveau pour pouvoir louer votre bien.

Durée de validité : attention aux anciens diagnostics

En principe, la durée de validité d'un DPE est de 10 ans. Cependant, la réforme de 2021 a introduit des périodes de validité transitoires pour les diagnostics réalisés avant cette date afin d'accélérer la mise en conformité du parc immobilier.

Date de réalisation du DPEDate de fin de validitéEntre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 201731 décembre 2022 (expiré)Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 202131 décembre 2025Réalisé à partir du 1er juillet 2021Valable 10 ans

Il est crucial de vérifier la date de votre DPE. Si sa validité a expiré, vous devez en faire réaliser un nouveau avant toute mise en location, renouvellement de bail ou reconduction tacite.

L'impact des "passoires thermiques" (classes F et G) sur la location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a mis en place un arsenal de mesures visant à éradiquer progressivement les passoires thermiques du marché locatif. Si votre appartement est classé F ou G, vous êtes directement concerné par deux types de restrictions majeures.

Le gel des loyers : une mesure immédiate

Depuis le 24 août 2022 en métropole, il est strictement interdit d'augmenter le loyer des logements classés F et G. Cette interdiction s'applique à plusieurs situations :

• Lors de la relocation du bien (signature d'un nouveau bail).
• Lors du renouvellement du bail avec le locataire en place.
• Lors de la révision annuelle du loyer, même si une clause d'indexation est prévue dans le contrat.

Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers (comme Paris, Lyon, Lille...), il est également impossible d'appliquer un "complément de loyer" pour ces logements, quelles que soient leurs autres caractéristiques (emplacement, vue, etc.). Pour pouvoir à nouveau augmenter le loyer, le propriétaire doit réaliser des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E, et le prouver avec un nouveau DPE.

L'interdiction progressive de louer : un calendrier à anticiper

Au-delà du gel des loyers, la loi prévoit un retrait progressif du marché locatif des logements les plus énergivores, considérés comme "indécents" sur le plan énergétique.

Qu'est-ce qu'un logement décent ?
La loi impose au bailleur de fournir un logement "décent", ne présentant pas de risques pour la sécurité ou la santé du locataire. Depuis 2023, ce critère de décence inclut un niveau de performance énergétique minimal. Un logement qui ne respecte pas ce seuil ne peut plus être mis en location.

Date d'entrée en vigueurLogements concernés par l'interdiction de location1er janvier 2023Logements consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale (une partie de la classe G).1er janvier 2025Tous les logements classés G.1er janvier 2028Tous les logements classés F.1er janvier 2034Tous les logements classés E.

Attention, cette interdiction s'applique aux nouveaux contrats de location signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de ces dates. Un bail en cours n'est pas interrompu. Cela signifie qu'un locataire déjà en place ne sera pas expulsé, mais à l'échéance de son bail, si le logement n'est pas mis en conformité, le contrat ne pourra pas être reconduit.

Comment améliorer le DPE de votre appartement ?

Face à ces échéances, la rénovation énergétique n'est plus une option mais une nécessité pour de nombreux bailleurs. Améliorer un DPE permet non seulement de continuer à louer son bien, mais aussi de le valoriser, de réduire les risques de vacance locative et d'augmenter son attractivité.

Prioriser les travaux de rénovation énergétique

Pour être efficaces, les travaux doivent être planifiés intelligemment. La démarche idéale est la suivante :

1. Réaliser un diagnostic précis : Le DPE lui-même contient des recommandations de travaux. Pour une approche plus approfondie, notamment pour les rénovations d'ampleur, un audit énergétique est recommandé. Il identifiera les points faibles de votre appartement et hiérarchisera les actions les plus rentables.
2. Isoler avant de chauffer : La priorité est de conserver la chaleur. Les travaux les plus efficaces sont généralement :
   • L'isolation des combles ou de la toiture.
   • L'isolation des murs, par l'intérieur ou par l'extérieur (plus performant mais plus complexe en copropriété).
   • Le remplacement des fenêtres par du double, voire du triple vitrage.
3. Assurer une bonne ventilation : Une fois le logement isolé, il faut assurer un renouvellement d'air sain et maîtrisé avec une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) performante, pour éviter les problèmes d'humidité.
4. Optimiser le système de chauffage et d'eau chaude : Ce n'est qu'après avoir traité l'enveloppe du bâtiment qu'il faut s'intéresser au système de chauffage. Remplacer une vieille chaudière par une pompe à chaleur ou une chaudière à très haute performance énergétique peut faire grimper la note du DPE de manière significative.

Les aides financières pour les propriétaires-bailleurs

Pour accompagner cet effort de rénovation, l'État et d'autres acteurs ont mis en place plusieurs dispositifs d'aides financières spécifiquement accessibles aux propriétaires qui louent leur bien :

• MaPrimeRénov' propriétaires bailleurs : Une aide directe dont le montant dépend des revenus du propriétaire et du gain écologique des travaux.
• Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : Une prime versée par les fournisseurs d'énergie.
• L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Permet de financer le reste à charge sans payer d'intérêts.
• Le dispositif Loc'Avantages : Offre une réduction d'impôt importante en échange d'un engagement à louer le bien à un loyer modéré à des ménages modestes.
• Le déficit foncier : Les dépenses de travaux sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit l'impôt sur ces revenus.
• La TVA à taux réduit : Un taux de 5,5 % s'applique sur la main-d'œuvre et les matériaux pour les travaux de rénovation énergétique.

Conseil d'expert

Le paysage des aides peut sembler complexe et évolue régulièrement. Avant de vous lancer, il est fortement recommandé de prendre contact avec un conseiller France Rénov'. Ce service public gratuit et neutre vous guidera vers les dispositifs les plus adaptés à votre projet et vous aidera à monter vos dossiers de demande.

Au-delà de l'obligation : vers une gestion énergétique optimisée

Une fois votre appartement rénové et doté d'une bonne étiquette DPE, vous avez franchi une étape cruciale. Vous avez sécurisé votre investissement locatif et offert un meilleur confort à votre locataire. Mais il est possible d'aller encore plus loin. La véritable valeur ajoutée réside désormais dans l'optimisation de la consommation d'énergie elle-même.

Un logement performant ouvre la porte à des modes de gestion énergétique plus intelligents. Des fournisseurs d'énergie innovants proposent aujourd'hui des modèles basés sur le prix réel du marché, dit "spot". Contrairement à un tarif fixe, le prix de l'électricité varie heure par heure. En profitant de cette volatilité, un locataire peut réduire considérablement sa facture. C'est le principe de la flexibilité.

Pour un propriétaire, proposer un logement compatible avec ce type d'offre est un argument différenciant majeur. Imaginez un appartement où le chauffe-eau se déclenche la nuit quand l'électricité est presque gratuite, ou où la recharge d'un véhicule électrique est pilotée pour éviter les pics de prix. C'est là que des acteurs comme Sobry interviennent. Notre modèle est simple : nous donnons accès au prix de l'électricité en temps réel, sans marge sur la consommation. Notre rémunération provient d'un abonnement mensuel fixe et transparent, basé sur la puissance du compteur électrique. En encourageant la flexibilité, nous permettons aux occupants de devenir acteurs de leur consommation et de réaliser des économies substantielles. Pour un bailleur, c'est l'assurance de proposer un bien à la pointe de l'efficacité, dont les charges seront parmi les plus basses du marché, un atout incomparable pour louer vite et bien.

Le DPE est devenu la pierre angulaire de la location immobilière. Bien plus qu'une simple étiquette, il conditionne le droit de louer, la fixation du loyer et l'attractivité de votre appartement. Si les nouvelles réglementations imposent des contraintes fortes aux propriétaires de passoires thermiques, elles doivent surtout être vues comme une incitation à améliorer et pérenniser votre patrimoine. En engageant des travaux de rénovation pertinents, financés en partie par des aides, vous ne faites pas que vous conformer à la loi : vous investissez dans la valeur de votre bien, vous réduisez son impact environnemental et vous améliorez le confort de vos locataires. C'est un cercle vertueux qui garantit la rentabilité de votre investissement sur le long terme.

FAQ : Le DPE en location

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir pour une location ?

Le propriétaire doit fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) annexé au bail, qui comprend, selon l'âge et la localisation du bien : le DPE, le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP), l'État des Risques et Pollutions (ERP), le diagnostic amiante, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz (si elle a plus de 15 ans), et le diagnostic Bruit (État des nuisances sonores aériennes).

Que se passe-t-il si je loue un logement considéré comme "indécent" énergétiquement ?

Si vous signez un bail pour un logement ne respectant pas le seuil de décence énergétique en vigueur, le locataire peut se tourner vers la justice. Un juge peut vous contraindre à réaliser des travaux de mise en conformité, imposer une réduction du loyer, voire suspendre son paiement jusqu'à la réalisation des travaux. La validité du bail n'est cependant pas remise en cause, le locataire peut rester dans les lieux.

Le DPE est-il obligatoire pour une location saisonnière ?

Oui, le DPE est obligatoire pour les locations saisonnières si le logement est loué pour une durée cumulée de plus de quatre mois par an. En dessous de ce seuil, il n'est pas requis.

Mon locataire peut-il arrêter de payer le loyer si le DPE est mauvais ?

Non. Le locataire est tenu de payer son loyer tant qu'une décision de justice n'a pas statué sur l'indécence du logement et ordonné une suspension ou une réduction du loyer. S'il arrête de payer de sa propre initiative, il se met en situation d'impayé. Il doit d'abord engager une démarche amiable ou judiciaire.