DPE 2026 : comprendre la nouvelle réglementation et ses impacts

Vous êtes propriétaire, bailleur, ou professionnel de l'immobilier ? La performance énergétique de vos biens est sans doute au cœur de vos préoccupations. Mais que se passerait-il si près d'un million de logements considérés comme des "passoires énergétiques" pouvaient voir leur situation s'améliorer du jour au lendemain, sans le moindre coup de pinceau ? C'est précisément la promesse de la nouvelle réglementation du DPE qui entrera en vigueur en 2026. Comment un simple changement de calcul peut-il rebattre les cartes du marché ? Quels sont les logements réellement concernés, et que signifie cette évolution pour l'avenir de la rénovation et de la consommation d'énergie ?

Comprendre le DPE et la raison de cette nouvelle réforme

Le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE, est bien plus qu'une simple formalité administrative. C'est le carnet de santé énergétique d'un logement, obligatoire pour toute vente ou location. En classant les biens de la lettre A (très performant) à G (très énergivore), le DPE est devenu un outil central de la politique de transition écologique en France. Il influence directement la valeur d'un bien, sa désirabilité sur le marché et, surtout, le droit de le louer. Les logements affichant une étiquette F ou G, qualifiés de "passoires énergétiques", sont particulièrement dans le viseur des autorités, avec un calendrier d'interdiction de location progressif. Pour un propriétaire, une mauvaise note est synonyme de décote à la revente, de difficultés à trouver un locataire et d'une obligation de rénovation à court terme.

C'est dans ce contexte tendu que le gouvernement a annoncé une modification des règles de calcul, applicable dès le 1er janvier 2026. L'objectif principal est de corriger ce qui était perçu comme une injustice : un biais méthodologique qui pénalisait fortement les logements chauffés à l'électricité, même s'ils étaient par ailleurs correctement isolés. En effet, la méthode de calcul précédente utilisait un coefficient de conversion très élevé pour l'électricité, considérant qu'il fallait beaucoup d'énergie "primaire" (produite en centrale) pour fournir une unité d'énergie "finale" (consommée au domicile). Cette réforme vise à rééquilibrer la balance et à mieux refléter la décarbonation du mix électrique français.

Les changements clés de la réglementation DPE pour 2026

Cette mise à jour réglementaire, bien que technique, aura des conséquences très concrètes pour des centaines de milliers de Français. Elle ne modifie pas la structure du bâtiment, mais la manière dont on évalue sa performance.

Le cœur de la réforme : le coefficient de l'électricité

Le changement le plus significatif concerne le coefficient de conversion de l'énergie primaire pour l'électricité. Il va passer de 2,3 à 1,9. Pour bien comprendre, imaginez que pour chaque kWh d'électricité que vous consommez chez vous (énergie finale), le DPE considérait jusqu'à présent qu'il avait fallu produire 2,3 kWh en amont (énergie primaire). En abaissant ce facteur à 1,9, on réduit artificiellement la "consommation" du logement sur le papier.

Cette modification technique améliore donc mécaniquement la note DPE de tous les logements utilisant l'électricité pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire, sans qu'aucun travaux ne soit nécessaire. Il s'agit d'une réévaluation administrative qui reconnaît les efforts de la France pour produire une électricité moins carbonée (nucléaire, renouvelables) par rapport à d'autres pays européens.

Qui sont les grands bénéficiaires ?

Les gagnants de cette réforme sont clairement identifiables. Selon les estimations de l'Ademe, près de 850 000 logements devraient sortir du statut de passoire énergétique (étiquettes F et G).

• Les propriétaires de petits logements chauffés à l'électricité : Ce sont les principaux concernés. Beaucoup de studios et de deux-pièces, souvent pénalisés par un ratio surface/murs défavorable, vont voir leur étiquette DPE s'améliorer d'une lettre, passant par exemple de G à F, ou de F à E.
• Les bailleurs : Ceux dont les biens étaient menacés par l'interdiction de louer un logement avec un mauvais DPE vont obtenir un sursis bienvenu. Un bien passant de F à E pourra continuer à être loué après 2028.
• Les vendeurs : L'étiquette F ou G entraîne souvent une négociation agressive et une décote pouvant atteindre 10 à 15 % du prix de vente. Le reclassement permettra de valoriser ces biens à leur juste prix structurel.

À noter

L'actualisation de votre DPE pourra être réalisée simplement et gratuitement. Les propriétaires concernés pourront se rendre sur la plateforme de l'Ademe pour générer une nouvelle attestation avec la note mise à jour, sans avoir à mandater un nouveau diagnostiqueur.

Les oubliés de cette mise à jour

Toutefois, cette évolution ne profitera pas à tout le monde. Les logements dont la mauvaise performance est due à une isolation défaillante ou à un système de chauffage obsolète et non électrique resteront sur la touche.

• Les logements chauffés au gaz, au fioul ou au bois ne verront aucune modification de leur note.
• Les passoires énergétiques "structurelles", c'est-à-dire les bâtiments avec une très mauvaise isolation des murs ou des combles, resteront classées F ou G, même si leur chauffage est électrique. La réforme ne fait pas de miracle sur l'enveloppe du bâti.

Au-delà du DPE : vers une gestion énergétique plus flexible et intelligente

Cette réforme administrative est une bouffée d'air pour de nombreux propriétaires, mais elle ne doit pas faire oublier l'essentiel : un DPE amélioré sur le papier ne réduit pas la facture d'électricité à la fin du mois. La véritable maîtrise de sa consommation et de son budget passe par une approche plus profonde, qui combine un bâti performant et une gestion intelligente de l'énergie. La performance énergétique ne se résume pas à une lettre sur un diagnostic ; elle se vit au quotidien, à travers le confort et les dépenses.

C'est ici qu'une nouvelle vision de la fourniture d'énergie prend tout son sens. Chez Sobry, nous croyons que la clé réside dans la flexibilité. Plutôt que de subir un prix fixe du kWh qui lisse les coûts et cache les marges, nous proposons un accès direct au marché de l'électricité, avec une tarification au prix "spot", qui varie d'heure en heure. Cette transparence totale permet de payer l'énergie à son coût réel. Pour un particulier ou une entreprise capable d'adapter sa consommation, les opportunités d'économies sont considérables. Pensez à recharger votre véhicule électrique, lancer votre pompe à chaleur ou votre chauffe-eau pendant les heures où l'électricité est la moins chère, voire gratuite lors des pics de production renouvelable.

Ce modèle, qui se rémunère via un abonnement mensuel fixe basé sur la puissance de votre compteur électrique, s'adresse particulièrement aux entreprises dont l'activité est déjà décalée (boulangeries travaillant la nuit, supermarchés avec des chambres froides) ou à celles qui investissent dans l'électrification (flottes de véhicules, chauffage). L'économie n'est plus une promesse vague, mais le résultat direct d'un pilotage énergétique avisé. La flexibilité devient votre meilleur levier pour réduire les coûts, bien au-delà de l'étiquette DPE de vos murs.

Implications concrètes pour les propriétaires et le marché immobilier

L'annonce de cette réforme, avec une application différée au 1er janvier 2026, n'est pas sans conséquence sur le comportement des acteurs du marché. Une période d'attentisme risque de s'installer. Des vendeurs pourraient retarder la mise en vente de leur bien électrique en espérant obtenir une meilleure étiquette, tandis que des acheteurs pourraient se montrer plus prudents, attendant de voir si le bien qu'ils convoitent sera reclassé.

Pour illustrer l'impact, prenons l'exemple d'un appartement de 40 m² chauffé à l'électricité, initialement classé F.

CaractéristiqueAvant la réforme (DPE actuel)Après le 1er janvier 2026Conséquences pour le propriétaireClasse DPEFELe bien n'est plus considéré comme une passoire énergétique.Valeur du bienPotentielle décote de 10-15%Valorisation au prix du marché pour sa catégorie.Gain potentiel de plusieurs milliers d'euros.LocationInterdiction de relocation en 2028Location autorisée sans contrainte de calendrier.Sécurisation des revenus locatifs à long terme.Obligation de travauxForte incitation à rénover rapidementPression réglementaire levée, mais la rénovation reste conseillée.Plus de temps pour planifier et financer des travaux.

Cette évolution va également modifier la physionomie des aides à la rénovation. Le gouvernement pourrait être tenté de recentrer des dispositifs comme MaPrimeRénov' sur les "vraies" passoires énergétiques, notamment celles chauffées aux énergies fossiles (gaz, fioul), dont la situation ne change pas.

Débats et controverses autour de cette évolution réglementaire

Si la réforme est saluée par les fédérations immobilières comme la FNAIM, qui y voient un rétablissement de l'équité, elle suscite aussi de vives critiques. De nombreux experts du bâtiment et de la thermique dénoncent une mesure "cosmétique" qui ne change rien à la performance réelle des logements.

"Modifier le thermomètre ne fait pas baisser la fièvre. On sort administrativement 850 000 logements de la catégorie des passoires, mais leurs murs seront toujours aussi froids en hiver et leurs factures toujours aussi élevées. C'est une réforme politique qui fausse l'indicateur au lieu de traiter le problème à la racine."

Certains acteurs, comme la start-up KRNO, vont jusqu'à contester le chiffre de 850 000 logements, le jugeant largement surestimé. D'autres estiment que le nouveau coefficient de 1,9, bien que meilleur que 2,3, reste trop élevé par rapport au mix électrique français et qu'un coefficient de 1,5 aurait été plus juste. Cette décision est donc perçue par ses détracteurs comme un compromis politique visant à apaiser le marché immobilier, au risque de ralentir la dynamique de rénovation énergétique engagée.

Attention

Cette réforme ne s'applique qu'aux logements chauffés principalement à l'électricité. Si votre logement est chauffé au gaz, au fioul ou au bois, votre DPE ne sera pas affecté et les obligations de rénovation liées à votre classement énergétique restent inchangées.

Se préparer à la nouvelle réglementation : que faire maintenant ?

Que votre logement soit concerné ou non par cette mise à jour, l'inaction n'est pas une option. Votre stratégie doit simplement s'adapter à votre situation.

Si votre logement devrait être reclassé

La bonne nouvelle ne doit pas vous inciter à l'immobilisme. Un bien classé E reste un logement relativement énergivore. Profitez de ce sursis réglementaire pour planifier sereinement une véritable rénovation. Améliorer son DPE par des travaux concrets (isolation, remplacement des fenêtres, installation d'une pompe à chaleur air/eau) reste le meilleur investissement pour :

• Réduire durablement vos factures d'énergie.
• Améliorer votre confort de vie, été comme hiver.
• Augmenter la valeur patrimoniale de votre bien sur le long terme.
• Anticiper les futures réglementations, qui deviendront inévitablement plus strictes.

Si votre logement reste une passoire énergétique

Pour vous, l'urgence demeure. Le calendrier des interdictions de location continue de courir et la valeur de votre bien risque de se dégrader. Il est impératif de vous engager dans un parcours de rénovation. Commencez par réaliser un audit énergétique pour identifier les postes de travaux les plus efficaces. Les priorités sont souvent :

1. L'isolation des combles : C'est souvent le geste le plus rentable, car jusqu'à 30% des déperditions de chaleur se font par le toit.
2. L'isolation des murs : Par l'extérieur (ITE) ou par l'intérieur (ITI), elle est essentielle pour traiter l'enveloppe du bâtiment.
3. Le changement du système de chauffage : Remplacer une vieille chaudière fioul ou gaz par une pompe à chaleur performante peut transformer radicalement la performance et les coûts d'exploitation.

Conseil d'expert

Ne considérez pas la réforme du DPE comme une solution miracle. La performance énergétique réelle, celle qui impacte votre portefeuille et votre confort, dépend de la qualité de votre isolation et de vos équipements. Une rénovation globale et bien pensée sera toujours plus rentable qu'un simple reclassement administratif.

La réforme du DPE pour 2026 est une étape significative qui va redéfinir les contours du parc immobilier français. En corrigeant un désavantage pour le chauffage électrique, elle offre une nouvelle perspective à des centaines de milliers de propriétaires. Cependant, il est crucial de voir cette évolution pour ce qu'elle est : un ajustement technique, et non une dispense de l'effort collectif de rénovation. La véritable transition énergétique se jouera sur deux tableaux : l'amélioration de la performance intrinsèque de nos bâtiments et l'adoption de modes de consommation plus intelligents et flexibles. C'est en combinant ces deux approches que nous pourrons véritablement maîtriser notre énergie.

Mon DPE va-t-il changer automatiquement le 1er janvier 2026 ?

Non, le changement ne sera pas totalement automatique dans le sens où l'ancienne étiquette restera affichée sur les diagnostics existants. Cependant, si votre logement est chauffé à l'électricité et a été diagnostiqué après le 1er juillet 2021, vous pourrez vous connecter au site de l'observatoire DPE-Audit de l'Ademe pour générer gratuitement une nouvelle attestation qui appliquera le nouveau mode de calcul. Votre DPE sera ainsi officiellement mis à jour avec sa nouvelle, et meilleure, classification énergétique. Pour les DPE plus anciens, un nouveau diagnostic sera nécessaire pour bénéficier de la réforme.