DPE 2025 pour location saisonnière : guide simple pour propriétaires

Vous êtes propriétaire d'un meublé de tourisme ou vous songez à investir dans la location saisonnière ? Vous vous demandez certainement comment les nouvelles réglementations vont impacter votre activité. La loi a en effet évolué, et une notion jusqu'ici réservée à la location longue durée fait une entrée remarquée sur le marché de la courte durée : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Alors, que signifie concrètement cette nouvelle obligation pour vous ? Votre bien est-il prêt à passer l'examen énergétique de 2025 ? Et si, au-delà de la contrainte, cette évolution était une véritable opportunité pour valoriser votre patrimoine et optimiser vos charges ?

La loi Le Meur et le DPE : ce qui change pour votre location saisonnière en 2025

Jusqu'à récemment, le secteur de la location touristique bénéficiait d'une certaine souplesse réglementaire en matière de performance énergétique. La loi Climat & Résilience, qui a initié le grand chantier de la rénovation du parc locatif permanent, avait laissé de côté les meublés de courte durée. Cette exception est désormais révolue. La loi du 19 novembre 2025, souvent surnommée "loi anti-Airbnb", vient rebattre les cartes en imposant des exigences de décence énergétique à l'ensemble des locations saisonnières.

L'objectif du législateur est double : d'une part, lutter contre les "passoires thermiques" qui représentent une part non négligeable du parc immobilier dans les zones touristiques (littoral, montagne, grandes villes) ; d'autre part, rééquilibrer le marché du logement en incitant les propriétaires à rénover ou à remettre leurs biens sur le marché de la location longue durée. Pour les propriétaires-bailleurs, cela signifie qu'il n'est plus possible d'ignorer l'étiquette énergétique de son bien. Le DPE devient le sésame indispensable pour pouvoir continuer à louer légalement.

Cette nouvelle réglementation s'applique à tous les types de meublés de tourisme, que ce soit votre résidence secondaire louée ponctuellement ou un investissement locatif dédié. Elle s'inscrit dans une démarche plus large visant à préparer la transition des territoires touristiques vers un modèle plus durable et moins énergivore.

Calendrier et exigences : quelle étiquette DPE pour continuer à louer ?

La mise en conformité est progressive, mais les premières échéances sont déjà là. La loi a établi un calendrier précis pour sortir progressivement les logements les plus énergivores du marché de la location saisonnière. Il est crucial de le connaître pour anticiper les actions à mener.

Voici les seuils de performance énergétique à respecter :

• Depuis le 21 novembre 2025 : Tout nouveau logement mis en location touristique et soumis à une autorisation de changement d'usage doit présenter une classe énergétique comprise entre A et E. Les biens classés F et G sont donc d'ores et déjà exclus du marché pour les nouvelles mises en location.
• Jusqu'au 31 décembre 2033 : Les logements déjà actifs sur le marché et classés E peuvent continuer à être loués.
• À compter du 1er janvier 2034 : L'exigence se durcit. Seuls les logements affichant une classe DPE comprise entre A et D seront autorisés à la location touristique. Cette date marque l'alignement sur les règles applicables aux locations à titre de résidence principale.

L'enjeu est de taille, notamment dans les stations de ski où le parc immobilier est souvent vieillissant et mal isolé. Une étude de la FNAIM a révélé que 28 % des logements en station sont considérés comme des passoires thermiques (classés F ou G). Ce chiffre grimpe à 70 % dans certaines localités si l'on inclut les biens étiquetés E, qui seront interdits à la location en 2034.

Attention

L'obligation d'un DPE classé E au minimum s'applique dès maintenant pour toute nouvelle mise en location dans les communes en zone tendue nécessitant une autorisation de changement d'usage. Si vous louiez déjà votre bien avant la loi, vous avez jusqu'en 2034 pour atteindre la classe D, mais si vous souhaitez lancer une nouvelle activité locative aujourd'hui, la conformité est immédiate.

Il est donc fortement recommandé de ne pas attendre les échéances pour faire réaliser le diagnostic de votre bien. Connaître votre classement actuel est la première étape pour planifier sereinement d'éventuels travaux et garantir la pérennité de vos revenus locatifs.

Comment se conformer ? De l'audit aux travaux de rénovation énergétique

Obtenir une bonne note sur son DPE n'est pas une fatalité. C'est le résultat d'une démarche structurée qui commence par un diagnostic précis et se poursuit, si nécessaire, par des travaux de rénovation ciblés.

Obtenir un DPE valide pour votre meublé de tourisme

La première étape est de contacter un diagnostiqueur immobilier certifié. Pour que son évaluation soit la plus juste possible, préparez en amont un dossier technique complet sur votre logement. Rassemblez tous les documents que vous possédez concernant :

• Les matériaux d'isolation (factures, notices techniques).
• Le système de chauffage et de production d'eau chaude (modèle, date d'installation, contrats d'entretien).
• Le système de ventilation (VMC).
• Les factures de travaux récents, notamment sur les fenêtres ou l'isolation.

Si votre appartement est en copropriété, le DPE collectif ou le carnet d'entretien de l'immeuble sont des mines d'or d'informations. Ils peuvent contenir des données sur l'isolation du bâtiment ou le système de chauffage collectif qui influenceront positivement votre DPE individuel. Le prix d'un DPE pour une maison ou un appartement varie, mais il s'agit d'un investissement indispensable pour la suite.

Quels travaux pour améliorer son DPE ?

Si le diagnostic révèle une classe F, G ou E, des travaux de rénovation énergétique s'imposent. Pour identifier les actions les plus efficaces, un audit énergétique complémentaire peut être envisagé. Il vous proposera des scénarios de travaux chiffrés. Les postes les plus impactants sont généralement :

1. L'isolation : C'est le pilier de la performance énergétique. Une mauvaise isolation peut être responsable de jusqu'à 30% des déperditions de chaleur par la toiture. Les priorités sont :
   • Les combles et la toiture : Isoler ses combles perdus est souvent l'action la plus rentable.
   • Les murs : L'isolation thermique par l'extérieur (ITE) est très efficace, surtout en copropriété, car elle ne réduit pas la surface habitable. L'isolation par l'intérieur (ITI) est une alternative.
   • Les planchers bas : Ne pas négliger l'isolation des sols, surtout au-dessus d'une cave ou d'un garage.
2. Le système de chauffage : Remplacer une vieille chaudière ou des radiateurs électriques énergivores par un système plus performant est un levier majeur. La pompe à chaleur (PAC) est l'une des solutions les plus plébiscitées pour sa haute efficacité énergétique.
3. Les fenêtres et ouvrants : Passer du simple au double, voire au triple vitrage performant, réduit considérablement les déperditions et les courants d'air. C'est une étape clé pour bien isoler ses fenêtres.
4. La ventilation : Une bonne Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC), notamment hygroréglable ou à double flux, assure un renouvellement de l'air sans "jeter la chaleur par les fenêtres".

Les aides financières disponibles pour votre rénovation

Engager des travaux de rénovation représente un coût, mais plusieurs dispositifs d'aide existent, y compris pour les résidences secondaires et les investissements locatifs.

• Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) ou "prime énergie" : Cette aide est accessible à tous, sans condition de revenus (bien que les montants varient). Elle est financée par les fournisseurs d'énergie et peut couvrir une partie significative du coût des travaux d'isolation ou de changement de chauffage.
• MaPrimeRénov' : Si ce dispositif est principalement destiné aux résidences principales, une aide spécifique "MaPrimeRénov' Copropriété" existe pour financer les travaux sur les parties communes d'un immeuble, ce qui peut directement bénéficier à votre bien.

Il est conseillé de se renseigner précisément sur les conditions d'éligibilité avant d'engager les travaux pour maximiser le financement de votre projet. Certaines de ces aides sont cumulables et peuvent alléger considérablement la facture finale.

Au-delà de l'obligation : comment un bon DPE valorise votre bien et optimise vos coûts

Voir la nouvelle réglementation sur le DPE uniquement comme une contrainte serait une erreur. C'est aussi une formidable opportunité de valoriser votre bien et, surtout, d'adopter une gestion énergétique plus intelligente et plus économique. Un logement bien classé n'est pas seulement un logement conforme à la loi ; c'est un bien plus attractif pour les locataires, qui sont de plus en plus sensibles au confort thermique et au coût des charges. Un bon DPE peut justifier un loyer plus élevé et réduire les périodes de vacance.

Mais le véritable changement de paradigme se situe dans la gestion de votre consommation d'énergie. Un logement bien isolé (classe A à D) est un logement qui a une forte inertie thermique : il conserve la chaleur en hiver et la fraîcheur en été. Cette caractéristique est la clé de la flexibilité énergétique. Contrairement à une passoire thermique qui doit être chauffée en permanence, un logement performant peut stocker l'énergie. Cela signifie que vous pouvez choisir quand consommer de l'électricité.

C'est ici qu'un modèle de tarification innovant prend tout son sens. Imaginez pouvoir chauffer votre appartement ou le ballon d'eau chaude aux heures où l'électricité sur le marché est la moins chère, parfois même gratuite ou à prix négatif. Avec une offre basée sur les prix spot en temps réel, vous payez le "vrai" prix de l'énergie, heure par heure. Grâce à la flexibilité offerte par votre logement bien isolé, vous pouvez décaler votre consommation des pics de prix de 19h vers les heures creuses de la nuit ou du milieu de journée, réalisant ainsi des économies substantielles. Votre rénovation énergétique devient alors un investissement qui vous ouvre les portes du pilotage énergétique actif.

Conseils d'expert

L'amélioration de votre DPE est la première étape. La seconde est de capitaliser sur cette nouvelle performance. Associez vos travaux à l'installation d'outils de pilotage comme un thermostat intelligent ou un gestionnaire d'énergie. En couplant ces technologies à une offre d'électricité au prix du marché, vous transformez une dépense contrainte en une opportunité d'optimisation. La flexibilité de votre consommation devient votre principal levier d'économies, bien au-delà des simples pourcentages promis par les fournisseurs traditionnels.

Sanctions et autres obligations : ce que vous risquez en cas de non-conformité

La loi Le Meur ne se contente pas de fixer des exigences de performance ; elle met également en place un arsenal de contrôles et de sanctions pour assurer leur application. Ignorer ces nouvelles règles peut vous coûter très cher.

Concernant spécifiquement le DPE, le maire pourra, à partir du 1er janvier 2034, exiger que vous lui transmettiez un diagnostic valide.

• Le refus ou l'absence de transmission du DPE vous expose à une astreinte administrative de 100 € par jour de retard.
• La mise en location d'un meublé de tourisme ne respectant pas les seuils de performance énergétique (par exemple, louer un bien classé F après la date d'interdiction) est passible d'une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €.

Au-delà du DPE, la loi renforce l'encadrement des locations saisonnières sur plusieurs autres points :

• Déclaration obligatoire : D'ici le 20 mai 2026, toutes les locations devront être enregistrées via un téléservice national. Le défaut d'enregistrement sera sanctionné d'une amende de 10 000 €.
• Fiscalité : Les abattements fiscaux du régime micro-BIC sont revus à la baisse dès le 1er janvier 2025. Ils passent à 30 % pour les meublés non classés (contre 50 % auparavant) et à 50 % pour les meublés classés (contre 71 %).
• Pouvoirs des maires : Les communes peuvent désormais abaisser la durée maximale de location d'une résidence principale de 120 à 90 jours par an. Elles peuvent aussi définir des quotas et des zones réservées à l'habitation principale.
• Copropriété : Un simple vote à la majorité des deux tiers (et non plus à l'unanimité) suffira pour modifier un règlement de copropriété afin d'y interdire la location de meublés de tourisme.

À noter

La loi du 19 novembre 2025 crée un cadre global de régulation. Le DPE est une pièce maîtresse de ce dispositif, mais il s'accompagne de nouvelles obligations déclaratives, fiscales et réglementaires au niveau local. Il est essentiel de vous renseigner auprès de votre mairie pour connaître les règles spécifiques qui s'appliquent sur votre commune (durée de location autorisée, procédure de changement d'usage, etc.).

Le DPE pour les locations saisonnières marque un tournant majeur pour les propriétaires-bailleurs. Si cette nouvelle obligation impose une mise à niveau du parc immobilier, elle doit avant tout être perçue comme une évolution saine du marché. C'est une incitation à améliorer la qualité et la durabilité de l'offre touristique, tout en offrant de nouvelles perspectives d'optimisation énergétique. Anticiper, diagnostiquer, rénover et adopter une gestion flexible de votre énergie sont les clés pour transformer cette contrainte réglementaire en un véritable avantage concurrentiel et économique. N'attendez pas la dernière minute pour vous mettre en conformité et explorer le potentiel de votre bien.

Le DPE est-il obligatoire si je loue ma résidence principale seulement quelques semaines par an ?

Oui, l'obligation de respecter les seuils de performance énergétique s'applique à tous les logements qualifiés de "meublés de tourisme", y compris votre résidence principale lorsque vous la louez à une clientèle de passage pour de courtes durées. La loi ne fait pas de distinction sur ce point. Si vous proposez votre résidence principale à la location saisonnière, même pour une courte période dans l'année (dans la limite des 90 ou 120 jours autorisés par votre commune), vous êtes concerné. Votre logement devra donc respecter le calendrier de performance énergétique (classe E minimum, puis D en 2034) pour pouvoir être légalement loué.