Maison non soumise au DPE: que savoir avant d'acheter

Vous êtes sur le point d'acheter ou de louer un bien et, en parcourant les annonces, une mention vous interpelle : « non soumis au DPE ». Est-ce une bonne affaire à ne pas manquer ou un signal d'alarme ? Pourquoi certaines maisons échappent-elles à ce diagnostic devenu quasi incontournable ? Comprendre ce que cache cette mention est essentiel pour prendre une décision éclairée et éviter les mauvaises surprises. Plongeons ensemble dans les coulisses de cette exemption pour que vous puissiez naviguer le marché immobilier avec toutes les cartes en main.

Le DPE, la carte d'identité énergétique de votre logement

Avant d'explorer les exceptions, revenons sur les bases. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est bien plus qu'un simple document administratif. C'est un véritable bilan de santé énergétique pour un bâtiment, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il évalue deux critères principaux :

1. La consommation d'énergie primaire (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation).
2. Les émissions de gaz à effet de serre associées.

Ces évaluations se traduisent par deux étiquettes colorées, allant de A (très performant) à G (très énergivore, aussi appelé "passoire thermique"). Ce classement, qui doit obligatoirement figurer sur toute annonce immobilière de vente ou de location, vous donne une idée claire des futures factures d'énergie et de l'impact environnemental du logement. Depuis 2021, le DPE n'est plus seulement informatif, il est devenu opposable. Cela signifie que l'acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si les performances réelles du logement ne correspondent pas à celles annoncées. C'est dire son importance ! Pour en savoir plus, n'hésitez pas à consulter notre guide complet pour comprendre ce qu'est un DPE.

Ces maisons qui échappent au DPE : la liste des exceptions

Si la grande majorité des logements est concernée, la loi prévoit des cas spécifiques où un bien peut être qualifié de « non soumis au DPE ». Ces exemptions sont strictement encadrées par l'article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation. Il ne s'agit pas d'un oubli ou d'une négligence, mais d'une situation légale précise.

Voici les principales catégories de biens exemptés de DPE :

• Les constructions provisoires : Il s'agit de bâtiments prévus pour une durée d'utilisation de deux ans maximum. Pensez aux maisons témoins sur un programme neuf, aux pavillons d'exposition ou aux constructions modulaires de chantier.
• Les bâtiments indépendants de petite surface : Une maison individuelle ou une dépendance dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² est exemptée. Attention, cette règle ne s'applique pas à un appartement de 40 m² situé dans un immeuble collectif, qui lui, reste soumis au DPE.
• Les bâtiments sans système de chauffage fixe : Un logement qui n'est pas équipé d'un système de chauffage (radiateurs, chaudière, pompe à chaleur, etc.) ou qui ne dispose que d'une cheminée à foyer ouvert comme unique moyen de chauffe, et qui n'a pas de système de refroidissement, n'est pas soumis au DPE. La logique est simple : le calcul du DPE se base en grande partie sur ces équipements.
• Les résidences de vacances et locations saisonnières : Les logements destinés à être occupés moins de quatre mois par an au total ne nécessitent pas de DPE. Cela concerne typiquement les résidences secondaires ou les biens mis en location saisonnière.
• Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel : Seules les parties destinées à l'habitation au sein de ces structures sont soumises au DPE. Un hangar ou un atelier, même chauffé, en est dispensé si la demande en énergie pour le confort humain est faible par rapport à l'activité économique.
• Les lieux de culte et les monuments historiques : En raison de leurs spécificités architecturales qui rendent souvent complexes les travaux d'amélioration énergétique, les églises, temples, mosquées, synagogues, ainsi que les monuments classés ou inscrits à l'inventaire, sont exemptés.

À noter

Un terrain nu n'est évidemment jamais soumis au DPE, car le diagnostic ne s'applique qu'aux bâtiments clos et couverts. De même, un mobil-home n'est pas considéré comme un bâtiment au sens du Code de la construction et n'est donc pas concerné.

Type de bien Soumis au DPE ? Conditions spécifiques Maison individuelle > 50 m² Oui Obligatoire pour la vente ou la location Appartement de 30 m² Oui Fait partie d'un bâtiment chauffé collectivement Maison individuelle de 45 m² Non Surface de plancher inférieure à 50 m² Chalet utilisé 2 mois par an Non Occupation cumulée inférieure à 4 mois par an Maison sans radiateurs (juste une cheminée) Non Absence de système de chauffage fixe Bâtiment classé Monument Historique Non Exemption légale due aux contraintes architecturales

« Non soumis au DPE » ou « DPE vierge » : ne tombez pas dans le panneau !

C'est une confusion fréquente mais aux conséquences très différentes. Il est crucial de bien distinguer ces deux mentions.

Un bien non soumis au DPE est un bien qui, par sa nature ou son usage, est légalement exempté de ce diagnostic. Le propriétaire n'a aucune obligation de le faire réaliser.

Un DPE vierge concerne un bien qui est théoriquement soumis au DPE, mais pour lequel le diagnostiqueur n'a pas pu établir de classement. C'était souvent le cas pour les bâtiments construits avant 1948, lorsque le professionnel ne disposait pas des factures d'énergie des trois dernières années. Avec la réforme du DPE en 2021, la méthode de calcul a changé et les DPE vierges sont devenus beaucoup plus rares, voire impossibles pour les logements d'habitation. Un DPE vierge aujourd'hui peut être un signe d'un diagnostic réalisé avant la réforme et donc potentiellement obsolète.

La différence est de taille : un bien non soumis au DPE peut être vendu ou loué sans problème. En revanche, un DPE vierge peut bloquer une location. En effet, la loi impose un critère de décence énergétique, et sans étiquette, il est impossible de prouver que le logement respecte le seuil minimal requis.

Acheter une maison non soumise au DPE : quels sont les risques et comment se protéger ?

Acquérir un bien exempté de DPE n'est pas forcément une mauvaise chose, mais cela demande une vigilance accrue. Vous naviguez sans un instrument de bord essentiel.

Les risques potentiels

Le principal danger est le manque d'information. Sans DPE, vous n'avez aucune estimation officielle de la performance énergétique. La maison de campagne de 48 m² qui vous fait de l'œil pourrait se révéler être une "passoire thermique" une fois que vous aurez installé un système de chauffage. Les factures d'énergie pourraient alors grimper en flèche, transformant votre rêve en gouffre financier.

Un autre risque majeur est la pérennité de l'exemption. Une situation peut évoluer.

• Le local artisanal que vous transformez en loft d'habitation deviendra soumis au DPE.
• La petite maison sans chauffage que vous équipez d'une pompe à chaleur performante devra avoir un DPE pour une future revente.

Si le bien est mal isolé, vous pourriez découvrir tardivement qu'il nécessite d'importants et coûteux travaux de rénovation énergétique pour atteindre un niveau de performance acceptable, notamment si vous envisagez de le louer un jour, face à l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques.

Attention

Vérifiez toujours la légitimité de l'exemption. Un vendeur peu scrupuleux pourrait prétexter une absence de chauffage qui n'est plus d'actualité. Demandez à vérifier par vous-même et n'hésitez pas à poser des questions précises à l'agent immobilier ou au propriétaire sur la raison de cette dispense.

Comment évaluer le bien et se rassurer ?

Puisque vous n'avez pas de DPE pour vous guider, vous devez devenir un peu détective. Voici quelques pistes pour compenser ce manque d'information :

• Demandez les anciennes factures : Si le bien a été occupé, même sporadiquement, demandez à consulter les factures d'électricité, de gaz ou de fioul. Cela vous donnera un premier indice, même s'il est à interpréter avec prudence en fonction de l'usage passé.
• Faites une inspection visuelle minutieuse : Regardez l'état des fenêtres (simple ou double vitrage ?), l'épaisseur visible de l'isolant dans les combles, les signes d'humidité sur les murs qui peuvent trahir une mauvaise isolation des murs extérieurs.
• Envisagez un audit énergétique volontaire : Même si ce n'est pas obligatoire, rien ne vous empêche de mandater un professionnel pour réaliser un audit énergétique. C'est plus complet qu'un DPE et vous fournira un plan d'action chiffré pour d'éventuels travaux. C'est un investissement qui peut vous faire économiser beaucoup sur le long terme.
• Pensez au-delà de la consommation : pilotez vos coûts : L'absence de DPE vous pousse à réfléchir différemment à l'énergie. C'est l'occasion de vous intéresser à des modèles de consommation plus intelligents. Chez Sobry, nous croyons que la clé réside dans la flexibilité. Notre offre, basée sur le prix "spot" de l'électricité qui varie heure par heure, récompense ceux qui adaptent leur consommation. En payant l'énergie à son prix réel via un abonnement fixe, vous reprenez le contrôle. Pour une entreprise ou un particulier équipé (véhicule électrique, pompe à chaleur), décaler sa consommation aux heures où l'électricité est moins chère, voire gratuite, génère des économies directes. C'est une approche proactive de la gestion énergétique, DPE ou pas.

L'absence de DPE obligatoire : les sanctions prévues par la loi

Il est crucial de rappeler que si un bien est soumis au DPE et que ce dernier n'est pas fourni, les conséquences peuvent être très lourdes pour le vendeur ou le bailleur. L'exemption doit être justifiée et légale.

Pour le vendeur ou le bailleur

Le fait de ne pas fournir un DPE obligatoire, ou de mentir en prétendant que le bien n'y est pas soumis, est considéré comme un délit. Les sanctions sont sévères :

• Annulation de la transaction : L'acquéreur peut demander l'annulation de la promesse de vente ou de l'acte authentique. Le locataire peut demander l'annulation du bail.
• Dommages et intérêts : L'acheteur ou le locataire peut réclamer une compensation financière. Dans le cas d'une location, cela peut se traduire par une diminution du loyer.
• Sanctions pénales : Le fraudeur risque jusqu'à 300 000 € d'amende et 2 ans de prison. L'affaire peut également être signalée à la DGCCRF (le service des fraudes).

Pour le notaire

La responsabilité du notaire peut aussi être engagée s'il valide une vente en sachant que le DPE est manquant alors qu'il était requis, ou s'il a connaissance d'informations mensongères. Il encourt des sanctions similaires à celles du vendeur.

Conseil d'expert

Si vous êtes propriétaire d'un bien potentiellement non soumis au DPE, conservez précieusement tous les justificatifs (acte de classement monument historique, preuve de la surface, etc.). Si vous installez un système de chauffage, anticipez et faites réaliser un DPE dès la fin des travaux. Cela vous évitera des complications lors d'une future mise en vente ou location.

En somme, une maison "non soumise au DPE" n'est ni une perle rare à saisir les yeux fermés, ni un piège à fuir à tout prix. C'est une situation spécifique qui exige de votre part une analyse plus approfondie. En comprenant les raisons de cette exemption et en menant votre propre enquête sur la performance énergétique du bien, vous transformez une zone d'ombre en une opportunité de faire un achat réfléchi et maîtrisé.

FAQ : Vos questions sur les biens non soumis au DPE

Quels sont les biens immobiliers qui ne nécessitent pas un DPE ?

Les biens exemptés de DPE sont clairement définis par la loi. Il s'agit principalement des constructions provisoires (moins de 2 ans), des bâtiments indépendants de moins de 50 m², des logements sans système de chauffage fixe, des biens utilisés moins de 4 mois par an (comme les résidences secondaires), des bâtiments agricoles ou industriels (hors parties d'habitation), ainsi que les lieux de culte et les monuments historiques classés.

Quelles sont les sanctions si un DPE obligatoire est manquant ?

Si un vendeur ou un bailleur ne fournit pas un DPE alors que le bien y est soumis, il s'expose à de lourdes sanctions. Celles-ci peuvent aller de l'annulation de la vente ou du bail à des dommages et intérêts pour l'acquéreur ou le locataire. Sur le plan pénal, l'amende peut atteindre 300 000 € et la peine peut aller jusqu'à 2 ans de prison.

Est-ce qu'un logement non soumis au DPE peut le devenir ?

Oui, absolument. Le statut d'un bien n'est pas forcément définitif. Par exemple, si vous achetez une maison de 48 m² sans chauffage (donc non soumise au DPE) et que vous y installez un système de chauffage central, elle deviendra soumise au DPE pour toute revente ou mise en location future. De même, si vous transformez un atelier artisanal en logement, il faudra réaliser un DPE. Il est donc crucial d'anticiper ces évolutions.