Interdiction de louer pour DPE F et G : guide complet

Propriétaire bailleur, votre logement est-il prêt pour les années à venir ? Connaissez-vous son étiquette énergétique ? La réglementation se durcit et l'étau se resserre autour des logements les plus énergivores. L'interdiction de louer basée sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est plus une lointaine menace, mais une réalité qui impacte déjà le marché locatif. Que vous soyez propriétaire inquiet de la valeur de votre bien, locataire soucieux de vos droits ou professionnel de l'immobilier, il est crucial de maîtriser ce calendrier et les solutions qui s'offrent à vous. Comment savoir si votre bien est concerné ? Quelles sont les dates clés à inscrire en rouge dans votre agenda ? Et surtout, comment transformer cette contrainte légale en une opportunité de valorisation ?

Interdiction de louer DPE : règles et solutions

Qu'est-ce qu'une passoire thermique et pourquoi cette interdiction ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE, est bien plus qu'un simple document informatif. C'est un véritable bulletin de santé énergétique pour un logement, le classant sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore) en fonction de sa consommation d'énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre guide complet : c'est quoi un dpe ? Les logements affublés des étiquettes F et G sont communément appelés "passoires thermiques". Ces biens, souvent mal isolés et équipés de systèmes de chauffage vétustes, sont de véritables gouffres financiers pour leurs occupants et ont un impact environnemental négatif.

Face à ce constat, et dans le cadre de la loi "Climat et Résilience" du 22 août 2021, le gouvernement a décidé de frapper fort en retirant progressivement ces logements du marché de la location. L'objectif est double : d'une part, protéger les locataires contre la précarité énergétique et des factures de chauffage exorbitantes ; d'autre part, accélérer la rénovation du parc immobilier français, qui représente un levier majeur dans la lutte contre le dérèglement climatique. Un logement classé G ou F est désormais considéré comme "non décent" sur le plan énergétique, un critère qui a de lourdes conséquences juridiques.

Le DPE est devenu "opposable", ce qui signifie que le locataire peut se retourner contre le propriétaire si la performance énergétique réelle du bien ne correspond pas à celle annoncée. Cette mesure renforce la nécessité pour les bailleurs de prendre au sérieux le résultat du diagnostic et d'agir en conséquence pour éviter les litiges.

Le calendrier des interdictions de location : les dates à ne pas manquer

Le retrait des passoires thermiques du marché locatif ne se fait pas du jour au lendemain. Un calendrier progressif a été mis en place pour permettre aux propriétaires de s'adapter et de planifier les travaux nécessaires. Il est impératif de connaître ces échéances pour ne pas se retrouver dans l'illégalité.

Voici les dates clés du calendrier d'interdiction de location :

Date d'entrée en vigueur Classe DPE concernée Description de la mesure 24 août 2022 F et G Gel des loyers. Il n'est plus possible d'augmenter le loyer (ni à la relocation, ni en cours de bail) pour ces logements, en métropole. 1er janvier 2023 G+ Interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale. Ces biens sont considérés comme "indécents". 1er janvier 2025 G L'interdiction de louer est étendue à l'ensemble des logements classés G. 1er janvier 2028 F Au tour des logements classés F d'être exclus du marché locatif. 1er janvier 2034 E Les logements classés E seront à leur tour considérés comme non décents et ne pourront plus être loués.

Spécificité pour les baux en cours

Une question essentielle se pose : cette interdiction concerne-t-elle les contrats de location déjà signés ? La réponse est non, pas immédiatement. La réglementation s'applique aux nouveaux contrats de location signés à partir des dates d'échéance. Cependant, elle s'applique également lors du renouvellement ou de la reconduction tacite d'un bail existant. Un bail d'habitation classique étant généralement reconduit tous les 3 ans, la plupart des logements seront concernés à moyen terme.

Calendrier décalé pour l'Outre-mer

Les spécificités climatiques des départements et régions d'Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) ont conduit à l'établissement d'un calendrier adapté :

• 1er janvier 2028 : Interdiction de louer les logements classés G.
• 1er janvier 2031 : Interdiction de louer les logements classés F.

Propriétaires : comment se mettre en conformité ?

Face à ces échéances, l'attentisme n'est pas une option. Vendre en l'état (avec une décote importante) ou rénover sont les deux seules voies possibles pour un propriétaire bailleur. La rénovation énergétique, bien que représentant un investissement, est la solution la plus pérenne pour valoriser votre patrimoine et sécuriser vos revenus locatifs.

Étape 1 : Connaître son DPE et réaliser un audit énergétique

La première étape est de connaître précisément la situation de votre bien. Si vous ne disposez pas d'un DPE récent (réalisé après le 1er juillet 2021, date de la réforme le rendant plus fiable), il est indispensable d'en faire réaliser un. Le prix d'un DPE pour une maison ou un appartement varie, mais il constitue un investissement de base.

Pour les passoires thermiques (F ou G), il est fortement recommandé d'aller plus loin en réalisant un audit énergétique. Plus complet que le DPE, l'audit ne se contente pas de noter le logement : il propose des scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés, permettant de viser une classe énergétique précise (par exemple, passer de G à C). C'est un véritable plan de route pour améliorer un DPE efficacement.

Étape 2 : Planifier les travaux de rénovation

L'audit énergétique vous donnera les clés pour un parcours de rénovation cohérent. Les travaux doivent être pensés dans un ordre logique pour maximiser leur efficacité.

1. L'isolation, le pilier de la performance : C'est le poste prioritaire. On commence par les zones de plus grandes déperditions de chaleur.
   • L'isolation des combles et de la toiture : Jusqu'à 30 % des pertes de chaleur se font par le toit. C'est souvent le chantier le plus rentable.
   • L'isolation des murs : Par l'extérieur (ITE) ou par l'intérieur (ITI), elle permet de traiter les "ponts thermiques". L'isolation thermique par l'extérieur est souvent plus performante mais aussi plus coûteuse.
   • Le remplacement des menuiseries : Passer à du double, voire du triple vitrage, est essentiel.
   • L'isolation des planchers bas : Isoler le sol au-dessus d'un sous-sol non chauffé ou d'un vide sanitaire évite la sensation de sol froid et limite les déperditions.
2. Le système de chauffage, le cœur du confort : Une fois l'enveloppe du bâtiment traitée, il est temps de s'occuper du système de production de chaleur. Remplacer une vieille chaudière au fioul ou des convecteurs électriques énergivores par un système performant est un bond énorme pour le DPE.
   • La pompe à chaleur (PAC) air-eau ou géothermique est une solution plébiscitée.
   • La chaudière à gaz très haute performance ou une chaudière biomasse (granulés) sont également d'excellentes alternatives.

Une fois votre logement rénové et équipé, par exemple, d'une pompe à chaleur, la gestion de votre consommation électrique devient un enjeu majeur. L'installation de ce type d'équipement vous rend éligible à un nouveau modèle de fourniture d'électricité, basé sur la flexibilité. Chez Sobry, nous proposons un abonnement fixe et un accès au prix réel de l'électricité sur le marché ("prix spot"). En adaptant le fonctionnement de vos nouveaux appareils (pompe à chaleur, recharge de véhicule électrique) aux heures où l'électricité est la moins chère – voire gratuite – vous transformez votre investissement en rénovation en une source d'économies continues. La flexibilité est la clé pour optimiser vos coûts énergétiques post-rénovation.

3. La ventilation, la garantie d'un air sain : Une maison bien isolée doit être bien ventilée pour évacuer l'humidité et garantir la qualité de l'air intérieur. L'installation d'une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée), idéalement double flux, est indispensable.

Conseils d'expert

L'ordre des travaux est fondamental. Il est inutile d'installer une pompe à chaleur ultra performante dans une "passoire" mal isolée. La chaleur produite s'échappera aussitôt. La règle d'or est de toujours commencer par l'isolation de l'enveloppe du bâtiment (toit, murs, fenêtres) avant de dimensionner et d'installer le nouveau système de chauffage.

Quelles aides financières pour rénover votre logement ?

L'investissement peut sembler conséquent, mais l'État a mis en place de nombreux dispositifs d'aide pour accompagner les propriétaires bailleurs dans leurs démarches. Il est essentiel de se renseigner en amont, car la plupart des aides doivent être demandées avant la signature des devis.

• MaPrimeRénov’ : Accessible aux propriétaires bailleurs, son montant varie selon les revenus et le gain écologique des travaux. Le parcours "MaPrimeRénov' Accompagné" est obligatoire pour les rénovations d'ampleur.
• Les primes CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) : Versées par les fournisseurs d'énergie (comme la Prime Effy), elles sont cumulables avec MaPrimeRénov'.
• L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Permet de financer le reste à charge des travaux sans payer d'intérêts, jusqu'à 50 000 €.
• La TVA à taux réduit à 5,5 % : S'applique directement sur la facture des artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour les travaux de rénovation énergétique.
• Les aides locales : De nombreuses régions, départements ou communes proposent des subventions complémentaires. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou d'un conseiller France Rénov'.

Locataires : quels sont vos droits et recours ?

La loi ne protège pas uniquement les intérêts des propriétaires. En tant que locataire, vous avez également des droits renforcés. Le critère de "logement décent" inclut désormais la performance énergétique.

Si vous occupez un logement classé G, F, ou bientôt E, vous disposez de recours. La première étape est de vérifier la durée de validité de votre DPE. Si votre bail arrive à échéance de renouvellement après la date d'interdiction (par exemple, un bail pour un logement G qui se renouvelle en mars 2025), votre logement ne répond plus aux critères de décence.

Vous devez alors :

1. Dialoguer avec votre propriétaire : Informez-le par lettre recommandée avec accusé de réception de la non-conformité du logement et demandez une mise aux normes.
2. Saisir la commission départementale de conciliation : En cas d'échec du dialogue, cette étape gratuite est un préalable à une action en justice.
3. Saisir le juge : En dernier recours, le juge peut contraindre le propriétaire à réaliser les travaux, imposer une réduction du loyer, voire vous accorder des dommages et intérêts.

Sanctions et exceptions : ce qu'il faut savoir

Conséquences du non-respect

Un propriétaire qui louerait sciemment un logement interdit à la location s'expose à de lourdes conséquences. Au-delà de l'action en justice du locataire, il pourrait être tenu de reloger ce dernier à ses frais durant les travaux, et pourrait voir sa responsabilité engagée pour mise en danger de la santé de l'occupant.

Les logements non concernés

Il existe quelques exceptions à l'obligation de DPE et donc, par extension, au calendrier d'interdiction. Sont notamment concernés :

• Les logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an (locations saisonnières, même si la réglementation se durcit aussi sur ce point).
• Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m².
• Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire.
• Les bâtiments sans système de chauffage fixe.

Attention

Ces exceptions sont d'interprétation stricte. Un studio de 30 m² dans un immeuble collectif est soumis au DPE, car il ne s'agit pas d'un "bâtiment indépendant". De même, la notion de location saisonnière est de plus en plus encadrée. Avant de conclure que votre bien n'est pas concerné, il est prudent de consulter un professionnel ou de vous renseigner sur la page dédiée aux maisons non soumises au DPE.

Le message des pouvoirs publics est clair : l'ère des passoires thermiques sur le marché locatif est révolue. Cette nouvelle réglementation est une contrainte forte, mais elle doit être vue comme une incitation à améliorer la qualité et la valeur de votre patrimoine immobilier. Anticiper les échéances, se faire accompagner par des professionnels qualifiés et mobiliser les aides financières disponibles sont les trois piliers d'une transition réussie. En agissant dès maintenant, vous sécurisez non seulement vos revenus locatifs pour les décennies à venir, mais vous participez également à un effort collectif indispensable pour un habitat plus durable et confortable.

FAQ calendrier interdiction location

Est-il possible d'augmenter le loyer d'un logement classé E ?

Oui. Actuellement, le gel des loyers instauré en août 2022 ne concerne que les logements classés F et G en métropole. Pour un logement classé E, vous pouvez donc procéder à une révision annuelle du loyer (selon l'indice IRL) ou l'augmenter lors d'un changement de locataire, dans le respect des règles d'encadrement des loyers si vous êtes en zone tendue. Attention, cette situation ne durera pas : à partir du 1er janvier 2034, les logements E seront à leur tour interdits à la location.

L'interdiction de location s'applique-t-elle aux baux en cours ?

Non, l'interdiction ne provoque pas la résiliation automatique des baux en cours. Elle s'applique au moment de la signature d'un nouveau bail avec un nouveau locataire, ou lors de la reconduction (expresse ou tacite) du bail existant. Par exemple, si vous louez un logement classé G avec un bail signé en 2023, votre locataire peut y rester. Mais si ce bail est tacitement reconduit pour 3 ans en 2026, vous serez alors dans l'illégalité, car l'interdiction pour les classes G sera en vigueur depuis 2025.

Quel est le prix d'un DPE ?

Le prix d'un Diagnostic de Performance Énergétique n'est pas réglementé et peut varier en fonction de plusieurs facteurs : la surface du logement, sa localisation, son type (maison ou appartement) et le diagnostiqueur choisi. En moyenne, il faut compter entre 100 € et 250 €. Il est conseillé de demander plusieurs devis auprès de diagnostiqueurs certifiés.

Que faire si mon logement est en copropriété ?

La situation est plus complexe en copropriété, car de nombreux travaux de rénovation performants (comme l'isolation des murs par l'extérieur ou le changement d'une chaudière collective) dépendent d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires. En tant que propriétaire bailleur, il est crucial d'anticiper : portez le sujet de la rénovation énergétique à l'ordre du jour de l'AG, mobilisez vos voisins, et appuyez-vous sur le DPE collectif et le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) qui deviennent progressivement obligatoires pour toutes les copropriétés.