Denormandie

Le dispositif Denormandie : un levier fiscal pour la rénovation de l'immobilier ancien

Le dispositif Denormandie est une incitation fiscale visant à encourager les investisseurs à acheter et rénover des logements anciens dans des zones spécifiques pour les mettre en location. Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, ce mécanisme a pour double objectif de redynamiser les centres-villes et d'améliorer la qualité du parc immobilier existant.

Principe du dispositif Denormandie

Inspiré du dispositif Pinel pour le neuf, le Denormandie s'applique à l'immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Le principe est simple : un investisseur achète un bien à rénover, engage des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, puis le met en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, il bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de son engagement locatif.

Cette mesure a été mise en place pour lutter contre l'habitat insalubre et revitaliser des centres-villes qui se dégradent. Elle cible des communes spécifiques dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué.

Conditions d'éligibilité

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être remplies, tant au niveau du logement que de l'investissement et de la location.

Le logement et sa localisation

Le dispositif concerne les logements anciens qui font l'objet de travaux d'amélioration ou les locaux transformés en habitation. Le bien doit être situé dans une commune éligible. Il s'agit principalement des villes bénéficiaires du programme national "Action Cœur de Ville" ou des communes ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Au total, plus de 500 communes sont concernées sur l'ensemble du territoire français.

Les travaux à réaliser

Les travaux de rénovation constituent une condition essentielle du dispositif. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + frais de notaire + travaux). Ces travaux doivent viser à améliorer la performance énergétique du logement ou à moderniser les installations.

Sont éligibles les travaux qui :

• Améliorent la performance énergétique d'au moins 30 % (20 % en habitat collectif).
• Comprennent au moins deux des cinq types de travaux suivants : isolation des murs, de la toiture ou des fenêtres, changement de la chaudière ou du système de production d'eau chaude.
• Créent de nouvelles surfaces habitables, comme un balcon ou une terrasse.

Il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel reconnu garant de l'environnement (RGE) pour la réalisation de ces travaux.

L'engagement de location

L'investisseur doit s'engager à louer le logement non meublé en tant que résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

De plus, des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires doivent être respectés. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du bien et de la composition du foyer du locataire. L'objectif est de garantir que les logements rénovés profitent à des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires.

Avantages fiscaux

L'avantage principal du dispositif Denormandie réside dans la réduction d'impôt sur le revenu accordée à l'investisseur. Le taux de cette réduction est calculé sur le prix de revient total de l'opération (plafonné à 300 000 € et 5 500 € par mètre carré) et varie selon la durée de l'engagement de location :

Durée de location Taux de réduction d'impôt 6 ans 12 % 9 ans 18 % 12 ans 21 %

Cette réduction d'impôt est répartie de manière égale sur la durée de l'engagement. Par exemple, pour un investissement de 200 000 € et un engagement de 9 ans, la réduction d'impôt sera de 36 000 € au total, soit 4 000 € par an.

Démarches à suivre

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, l'investisseur doit opter pour ce régime lors de sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux ou de l'acquisition si elle est postérieure. Il devra joindre à sa déclaration plusieurs pièces justificatives, notamment :

• Une copie du bail de location.
• L'avis d'imposition du locataire.
• Les factures des travaux réalisés par des professionnels.
• Un diagnostic de performance énergétique avant et après travaux.

Le dispositif Denormandie représente une opportunité intéressante pour les contribuables souhaitant investir dans l'immobilier locatif tout en contribuant à la rénovation du patrimoine bâti et en bénéficiant d'un avantage fiscal significatif. Il est cependant essentiel de bien se renseigner sur les conditions d'éligibilité et de s'assurer de la viabilité de son projet d'investissement.